Adam Skuliszewski: Proszę wytłumaczyć, na czym polega projekt Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?

Arkadiusz Urban: Projekt ten tworzymy jako Krajowy Zasób Nieruchomości we współpracy z gminami od 2021 r. Obecnie działa już w co czwartej gminie w Polsce, a z co trzecią prowadzimy rozmowy, aby przystąpiły do programu. SIM-y są przykładem efektywnej i dobrej współpracy rządu i samorządu. Jest to obecnie najbardziej efektywne działanie, które realizuje projekt budowy mieszkań na wynajem z opcją wykupu dla osób niemających zdolności kredytowej. SIM-y są też dobrym przykładem zaangażowania wszystkich stron społecznych, gdyż poza rządem i samorządem mamy w montażu finansowym przyszłych mieszkańców (tzw. partycypantów) oraz bank – BGK.

Warto zauważyć, że bez pomocy, którą oferuje państwo poprzez KZN i Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM), niewielkie i średnie gminy nie mogłyby zaspokoić swoich najbardziej podstawowych potrzeb mieszkaniowych, gdyż z jednej strony nie są one w stanie samodzielnie założyć spółki do budowania mieszkań, a z drugiej – brakuje zainteresowania rynku komercyjnego małymi miejscowościami. Projekt SIM jest odpowiedzią na tę sytuację, ale przede wszystkim jest to program zrównoważonego rozwoju, wyrównywania szans społecznych w Polsce lokalnej i element przeciwdziałania depopulacji mniejszych miejscowości.

Na jakich zasadach gminy przystępują do SIM?

Poprzez kontakt z KZN – bezpośredni lub za pośrednictwem naszych przedstawicieli lokalnych, którzy prowadzą takie rozmowy w terenie, do projektu może przystąpić każda gmina, o ile dysponuje gruntem pod budownictwo mieszkaniowe lub też takim gruntem w danej gminie dysponuje KZN. Jeśli są grunt i wola ze strony włodarzy gminy, winna zostać podjęta stosowna uchwała Rady Gminy (gotowe wzory są dostępne na naszej stronie internetowej lub u lokalnych przedstawicieli i naszych pracowników). W następstwie tego gmina po wystąpieniu o wsparcie z RFRM otrzymuje 3 mln zł na objęcie udziałów w nowo tworzonej spółce SIM. Ostatnim krokiem jest już formalne powołanie spółki SIM w postaci aktu notarialnego i przystąpienie przez nią do realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia budowlanego, co poprzedza – rzecz jasna – wniesienie aportu w postaci nieruchomości do SIM. Dla gmin jest to więc de facto proces bezkosztowy.

Krajowy Zasób Nieruchomości

Arkadiusz Urban (drugi z lewej) – ukończona inwestycja w Lęborku

A jak wygląda finansowanie procesu budowlanego w SIM?

Poza już wymienionym wsparciem (3 mln zł) dla każdej gminy przystępującej do SIM-u, udzielanym za pośrednictwem KZN z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, SIM otrzymuje również wsparcie w ramach tzw. montażu finansowego, gdyż inwestycja budowlana nie jest finansowana z jednego źródła. Po pierwsze – otrzymuje wsparcie w wysokości 10% wartości inwestycji z RFRM oraz do 35% wartości inwestycji z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Ta grantowa pomoc wynosi więc łącznie 45% wartości inwestycji. Pozostałe 55% procent jej wartości to wpłaty od przyszłych lokatorów – partycypantów i preferencyjny kredyt z BGK. Proporcje wkładu partycypantów w każdym przypadku są zależne od uchwały Rady Gminy w odniesieniu do konkretnej inwestycji, gdyż ustawa mówi o przedziale od 10% do 30% partycypacji. Tym samym im większa partycypacja – czyli np. 30% – tym mniejszy kredyt. Ten ostatni element montażu finansowego, czyli kredyt, może więc wynosić 25% całej wartości inwestycji. Z kolei w przypadku najniższej możliwej partycypacji – w wysokości 10% wartości inwestycji – kredyt wyniesie aż 45%, co przełoży się na wyższy czynsz, w ramach którego m.in. jest spłacany kredyt. Dlatego też zachęcamy do możliwie jak najwyższego wkładu partycypacyjnego od przyszłych mieszkańców, co jest gwarancją niższego czynszu w okresie spłaty kredytu, który podobnie jak w przypadku wszystkich kredytów hipotecznych wynosi 20-30 lat.

Wartością dodaną jest fakt, że po tym okresie mieszkania wynajmowane mogą – o ile zdecydują tak wynajmujący – stać się własnością partycypantów. Warto też nadmienić, że wprowadzony niedawno przez rząd 2-procentowy kredyt jest możliwy do wykorzystania w przypadku SIM-ów w okresie 5 lat. Co więcej – wraz z wejściem w życie Krajowego Planu Odbudowy można oczekiwać – w przypadku spełnienia określonych warunków norm efektywności energetycznej w budynkach – zwiększenia wsparcia grantowego nawet do 60%.

Czy SIM-y mogą być alternatywą dla rynku komercyjnego?

Dla małych gmin, gdzie inwestycje deweloperskie nie są opłacalne, SIM-y są nie tyle alternatywą dla rynku komercyjnego, ile jedyną opcją budowania mieszkań. Również dla wielu mieszkańców, których zarobki są zbyt wysokie, by zakwalifikować się do mieszkań komunalnych, a zbyt niskie, by mieć zdolność kredytową, aby kupić mieszkanie na rynku komercyjnym. Wielokrotnie spotykam się z takimi sytuacjami w mniejszych gminach, gdzie inwestycje SIM-owskie są pierwszymi rozpoczynanymi po 30-40 latach (!).

Krajowy Zasób Nieruchomości

Można więc powiedzieć, że SIM-y są również alternatywą dla potencjalnych najemców?

Oczywiście, mieszkania, które oferują SIM-y, mają umiarkowany czynsz, a więc niższy od cen rynkowych. Ponadto SIM-y zapewniają mechanizm osłony przed nadmiernym wzrostem czynszu, a co najważniejsze – istnieje możliwość wykupu mieszkania po ok. 20-30 latach. Umowa najmu zostaje wówczas zmieniona na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Kwota wykupu lokalu to cena mieszkania pomniejszona o wpłacaną partycypację, kaucję oraz część zaciągniętego preferencyjnego kredytu, spłacanego w comiesięcznym czynszu.

Gdzie można składać wnioski i w jaki sposób są przyznawane mieszkania?

Nabór najemców do inwestycji SIM przeprowadza gmina, na której terenie ta inwestycja jest realizowana, i to gmina ustala kryteria naboru najemców oraz miejsce składania wniosków. Mieszkańcy są informowani o terminie rozpoczęcia naboru z odpowiednim wyprzedzeniem przez Urząd Gminy lub za pośrednictwem SIM.

Jak dużym zainteresowaniem cieszy się program SIM?

Program cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem. Już dziś współpracujemy z ponad 500 gminami w ok. 50 SIM-ach. Ale mamy też bardzo ambitne plany, ponieważ szacujemy, że do końca 2023 r. zostanie utworzonych ok. 50 SIM-ów, do których przystąpi ponad 800 gmin. Tym samym obecnie już co czwarta gmina jest w SIM-ach, a wkrótce może być co trzecia. To prawdziwie powszechny i cieszący się dużym zainteresowaniem społeczności lokalnych program mieszkaniowy, realizujący mieszkania pod klucz, a nie w „stanie deweloperskim”.

Na jakim etapie realizacji inwestycji są poszczególne SIM-y?

Wszystkie SIM-y mają już za sobą rozpoczęte procesy związane z przygotowaniem gruntu pod konkretną inwestycję, a także etapy koncepcji architektonicznych i projektów. Warto zaznaczyć, że mimo iż wszystkie SIM-y to start-upy, a więc spółki bez historii kredytowej, to również i z tym procesem sobie radzą zgodnie z założonym przez nas planem. W efekcie od lata ubiegłego roku SIM-y uzyskują pozwolenia na budowę. Dziś w tym procesie jest ponad 6 tys. mieszkań. Co więcej – połowa SIM-ów jest na etapie wyłaniania wykonawców, a co trzeci SIM rozpoczął inwestycję. Wiele z nich buduje obecnie trzecią kondygnację i przed zimą prawdopodobnie osiągnie stan surowy zamknięty, co jest dobrym tempem jak na spółki publiczne, objęte m.in. procedurami przetargowymi, które nie są niezbędne w przypadku rynku komercyjnego.

Kto decyduje o tym, jakie osoby mogą skorzystać z programu SIM w danej gminie?

Decyzję w tym zakresie podejmuje gmina. To ona określa zasady i tryb naboru w oparciu o ustawę o SIM. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że SIM-y budują mieszkania nie dla zysku, a dla zrealizowania celu, którym jest wynajem z opcją wykupu, o umiarkowanym czynszu. SIM-y nie muszą więc przy realizacji inwestycji „wyciskać” przysłowiowego PUM-u, czyli powierzchni użytkowo-mieszkaniowej z metra kwadratowego, i dążyć do maksymalizacji zysków. Budowane przez SIM-y domy mogą mieć przyjazne otoczenie z dogodną infrastrukturą, dojazdami, małą architekturą. To nas wyraźnie odróżnia od tzw. patodeweloperki.

Materiał prasowy

Jakiego rodzaju mieszkania powstają w ramach SIM?

Są to mieszkania o bardzo dogodnych metrażach, ustalanych na wstępnych etapach projektowych z udziałem mieszkańców. To dzięki takim konsultacjom w większości przypadków odchodzimy od projektowania i budowania małych mieszkań. Największe zainteresowanie wzbudzają mieszkania 50-60-metrowe, a nawet większe. Nie bez znaczenia jest fakt, że nasze mieszkania powstają w standardzie „pod klucz”.

Program SIM jest przeznaczony nie tylko dla ludzi młodych, ale także dla osób starszych lub niepełnosprawnych. Mieszkania budowane przez SIM uwzględniają ich potrzeby – w budynkach znajdują się windy, a w określonych mieszkaniach również poszerzone, bezprogowe drzwi, odpowiednio przystosowane kabiny prysznicowe, toalety itp. Mieszkania SIM-owskie oferują zróżnicowaną gamę rozwiązań, dostosowaną do potrzeb mieszkańców danej społeczności lokalnej.

Materiał prasowy